Huisje kopen??

Naast de gastenontvangst in mijn vakantiehuizen, ben ik “agent commercial” voor bovenstaande Engelse makelaar. Makelaar zijn is in Frankrijk sinds enige tijd aan nog striktere regels gebonden dan eerst en ik moet, net als vele tienduizenden, elk jaar op cursus om bij te spijkeren. Het makelaarschap is dus geen simpele klus meer. In deze blog vertel ik daarover meer. 

Vroeger
In het verleden koos je als verkoper een makelaar in je dorp, die je huis in zijn vitrine plaatste, en zo nu en dan bezoekers aanbracht. Buitenlanders die willen kopen? Altijd lastig, want de meeste locale makelaars, zeker op het platteland, spraken alleen Frans. Als je geluk had gaf die makelaar zo nu en dan terugkoppeling.

Meestal had je pech, hoorde je er nooit meer wat van, totdat je er zelf naar vroeg. Een verkoop kwam tot stand via de notaris met een compromis de vente (voorlopig koopcontract) en daarna, middels wat ondoorzichtige procedures, lag er dan een koopcontract en was de klus geklaard. De makelaar inde zijn courtage (commissie, behoorlijk wat geld) en dat was het dan.

En nu
Wie nu een huis verkoopt “zet het in de markt”. En die nu wereldwijde markt is voornamelijk (in 95% van de gevallen) aan het zoeken of browsen via internet. De zoeker/potentiële koper bereiken en interesseren is het allerbelangrijkst. En eerlijk is eerlijk, de meeste verkopers denken helaas niet zo. Zij zien hun huis als het juweeltje van het jaar, de allerbeste keuze, en willen dit ervoor hebben:
a. de aanschafprijs van pak hem beet 20 jaar geleden
b. de verbouwingskosten
c. een mooie winst
Terwijl dus die potentiële koper ontzettend veel keuze heeft, voor een zeker budget gaat surfen en dus meteen getriggered moet worden om de advertentie in te duiken.
Wij, agents commerciaux, besteden (te?)veel tijd aan de mindset van onze verkopers, het hen informeren en het vooral met hen samen op de juiste manier in de markt zetten van hun zo gewaardeerde bezit… opdat het verkocht wordt!

Commissie
Niet zelden schrikken buitenlanders van de hoge commissies die wij als makelaar vragen. Die percentages (tussen de 3 en 10) zijn inderdaad enorm als je het vergelijkt met wat in Nederland nu gangbaar is. En uiteraard hebben we daarover nogal wat discussies met verkopers en potentiële kopers. De historie, de verschillende praktijk tussen landen en de verwachtingspatronen spelen hier een rol in.

Waarom zo hoog?
In Frankrijk is het makelaarsvak zeer strak gereglementeerd. Als je zegt dat je commissiepercentage X rekent, houdt de FNAIM (de Franse equivalent van de NVM) daar toezicht op. Heel veel Fransen zetten hun huis nog altijd te koop bij meerdere makelaars, hetgeen in Nederland niet of nauwelijks kan. En liefst ook nog zelf op Leboncoin (Marktplaats), zonder de commissie. Met uiterst veelzeggende foto’s, natuurlijk.

Meestal lopen de verkoopprijzen voor één en hetzelfde pand dan uiteen, en vindt de potentiële koper het juweeltje voor verschillende tarieven. Heel erg fout, want die koper vraagt zich af of ie het elders nòg voordeliger op de kop kan tikken en surft verder. En erg lastig om uit te leggen.
Als gevolg van dit alles is het afbreukrisico voor de individuele makelaar dus enorm. De verkoper besluit om aan de buren te verkopen en je hebt het nakijken, na al die dagdelen die je aan deze klus hebt besteed. Laat staan de kosten die mijn hoofdkantoor maakt om een behoorlijke advertentiecampagne op een pand los te laten. Of je collega-makelaar vindt de koper, je hebt je werk voor niets gedaan.
1 op de 10 huizen, zegt mijn hoofdkantoor, wordt door ons verkocht als we geen “exclusivité” hebben, 1 op de 3 door ons bij wèl exclusivité.

Exclusivité
Het is duidelijk: we streven dus naar het verkopen “en exclusivité”. Onze verkopers gaan daarin helaas nog steeds maar heel spaarzaam mee, ook omdat ze denken “hoe breder adverteren, des te beter”.
Voor kopers is een exclusivité absoluut beter. En zoals gezegd, het kost veel tijd om de verkoper als koper te laten denken. Voor de hoogte van de commissie maakt dit niets uit (dat zou niet mogen van de FNAIM), maar we mogen wel andere trucjes uithalen, die legaal zijn, om de verkoper ertoe te bewegen alleen met ons zaken te doen. Soms lukt het, meestal nog niet.

Zelf ervaren?
Als u denkt over het kopen van een huis in Frankrijk is het erg prettig om daarbij geholpen te worden door iemand die je moedertaal spreekt, of tenminste Engels. Intussen zijn er daarvan heel veel in de buurt. Het extra’tje is dan de makelaar of agent die je de hele procedure door (en die is niet eenvoudig) goed informeert, je op de hoogte houdt van de voortgang en erop staat dat je met hem of haar samenwerkt om de (ver)koop te realiseren. Je huis te koop zetten is niet meer “je mikt het pakketje over de muur en je wenst de professional succes, want daar wordt ie voor betaald”. Of andersom: “Hier is mijn lijstje met criteria, vind maar wat leuks!”. A long way to go voor velen, maar we komen er wel!